Процесс покупки
В нижеследующей статье мы поэтапно рассмотрим весь процесс покупки недвижимости в Болгарии и процесс оформления в собственность.Процесс покупки недвижимости в Болгарии достаточно прост. Юридически он состоит из двух основных этапов – заключения Предварительного договора купли-продажи между продавцом и покупателем, где описываются все условия сделки и, после внесения 100% оплаты за объект, оформления Нотариального акта, документа устанавливающего право собственности на объект недвижимости.
Российские граждане могут покупать недвижимость в Болгарии, однако законодательство страны запрещает иностранцам приобретение земельных участков, покупка которых возможна только юридическими лицами.
Покупка апартамента
Апартаменты в Болгарии можно приобретать без ограничений, так как они продаются без земли, но с правом строительства на участке, на котором находится здание.
Покупка дома
Дома в Болгарии могут приобретать те же лица, которые имеют право покупки апартаментов. Но землю под зданием и прилегающий участок иностранцам продавать запрещено. В качестве выхода из положения, для приобретения земли обычно, или заключают договор аренды участка земли на длительный срок за символическую плату с физическим лицом, или регистрируют юридическое лицо в Болгарии. На практике при продаже здания в его стоимость всегда включается и стоимость участка земли. Она составляет незначительную часть (до 1 - 10%), поэтому высокая арендная плата неуместна. Этот вариант подходит при покупке дома для периодических краткосрочных приездов, например, для летнего отдыха. Если же покупатель планирует проживать в Болгарии постоянно, то при покупке здания на физическое лицо, участок земли лучше оформить на юридическое лицо. Будут составлены 2 нотариальных акта: на здание и на участок земли. Как правило, в качестве юридического лица, открытого для покупки земли, служит Общество с ограниченной ответственностью или, по-болгарски, ООД. Открыть ООД просто и быстро (для открытия ООД достаточно 5 левов на расчетном счете). Содержание ООД, открытого для оформления земельного участка, обходится владельцу примерно в 200- 250 евро в год, которые необходимы для оформления годового отчета и уплаты небольших местных налогов. Также, за купленный участок земли нужно ежегодно вносить налог, размер которого исчисляется от кадастровой оценки, а не от рыночной стоимости земельного участка.
Для оформления сделки покупателю потребуется только заграничный паспорт. Если вы состоите в браке, то Ваш супруг автоматически становиться совладельцем жилья. Фактически, без него можно приобрести жилье, а вот для продажи понадобиться его согласие.
Итак, рассмотрим всё поэтапно:
1. Выбор объекта
Изначально мы советуем продумать, как Вы собираетесь использовать Вашу недвижимость в Болгарии. Для постоянного проживания, для сезонного отдыха, для сдачи в аренду, в качестве инвестиции, а может для всего вместе... В зависимости от Ваших критериев, наши консультанты предложат Вам тот или иной район, где Вам будет комфортно использовать Ваш дом или квартиру. Скорее всего понадобится личная встреча в офисе, где наши сотрудники подробно расскажут о каждом подходящем Вам объекте недвижимости, о его особенностях и инфраструктуре, покажут фото и видео объектов и районов, которые Вам оптимально подходят. Если личная встреча в офисе Вам не удобна, мы может заменить её на общение по скайпу, по почте или по телефону. И конечно же, лучше "один раз увидеть, чем сто раз услышать", поэтому нашим клиентам мы всегда рекомендуем отправиться в смотровую поездку в Болгарию.
2. Смотровая поездка
Для того чтобы отправиться в смотровую поездку в Болгарию, Вам необходимы: действующий загранпаспорт, 2-3 свободных дня и, конечно же, желание приобрести недвижимость в Болгарии. Мы полностью берем на себя: оформление визы, подбор авиабилетов, трансфер, бронь отеля, показы недвижимости, культурно-ознакомительную программу, консультации по любым вопросам. Перед поездкой в мы обычно составляем план осмотра недвижимости, куда включаем все заинтересовавшие Вас объекты. По прилёту, Вас встретит наш сотрудник, который будет индивидуально сопровождать Вас на протяжении всей поездки. Помимо показа недвижимости по намеченному плану, он, обязательно, проведет экскурсию по интересующей Вас местности и ответит на все Ваши вопросы. Изначально Вы оплачиваете поездку самостоятельно, а в случае приобретения недвижимости - эту сумму мы Вам возвращаем. Таким образом, смотровая поездка получается бесплатной для наших клиентов, а в случае не приобретения недвижимости, никто никому ничего не должен.
3. Согласование условий и порядка оплаты
После того как Вы выберете свой объект, мы начинаем переговоры об условиях покупки и порядке оплаты недвижимости. Порядок оплаты устанавливается застройщиком индивидуально в каждом конкретном случае, нередко он зависит от степени готовности объекта, а также от возможностей покупателя. Если Вы готовы оплатить всю сумму сразу, в некоторых объектах недвижимости, за такой способ оплаты предусмотрена скидка или подарок, например, полная или частичная меблировка квартиры. Для строящихся объектов актуальна беспроцентная рассрочка платежа сроком от 1 до 2 лет. Можно привязать порядок оплаты к этапам строительства, например: 30% после при подписании Предварительного договора, 30% при завершении грубого строительства, 30% при завершении чистовой отделки, 10% при заселении и оформлении Нотариального акта. Оплата производится банковским переводом. Вы предъявляете в своём банке Предварительный договор и делаете денежный перевод по указанным в нем реквизитам.
4. Резервирование объекта
Как только мы полностью обсудим все условия покупки: цену, порядок оплаты, степень завершенности объекта, срок сдачи в эксплуатацию строящегося объекта, наличие или отсутствие меблировки и т.п., объект недвижимости нужно будет зарезервировать. Составляется договор резервирования и покупателем выплачивается резервационный взнос. Обычно взнос выплачивается наличными в Болгарии или банковским переводом из РФ. Резервационный взнос составляет 1000 - 3000 евро - в зависимости от цены объекта, и является основанием для снятия выбранного объекта недвижимости с продажи и фиксирования цены. Сумма резервации засчитывается в первый платеж. Резервация действительна в течение 2-5 недель, в зависимости от договоренности с продавцом, после чего предполагается оплата первого взноса. В случае, если планы покупателя после резервирования изменились, резервационный взнос переносится на любой другой объект, либо мы возвращаем его покупателю, с вычетом издержек.
5. Заключение Предварительного договора
После подписания Вами резервационного договора, мы приступаем к изготовлению Предварительного договора. Предварительный договор купли-продажи регламентирует права и обязанности сторон - продавца и покупателя. В нем оговариваются важнейшие условия сделки, которые позже переносятся в Нотариальный акт, а именно: подробное описание покупаемого объекта недвижимости, цена объекта, адрес, площадь, а также данные продавца и покупателя, данные о разрешении на строительство объекта от застройщика, сроки и условия оплаты, срок сдачи объекта в эксплуатацию, если он приобретается на стадии строительства, срок передачи жилья в собственность, штрафные санкции за невыполнение обязательств. Данный договор составляется юристом на двух языках, русском и болгарском и подписывается покупателем и продавцом, после чего возможна оплата клиентом первого взноса, а затем и последующих. По желанию сторон данный договор может не заключаться. В таком случае сразу оформляется Нотариальный акт о передаче собственности и получение права распоряжаться недвижимым имуществом. Но это актуально лишь тогда, когда покупатель готов сразу оплатить всю стоимость объекта. При заключении Предварительного договора купли-продажи недвижимости, для строящихся объектов мы всегда предлагаем нашим клиентам ознакомиться с разрешительной документацией на право строительства.
6. Оформление собственности - Нотариальный акт
Нотариальный акт – это документ, подтверждающий Ваши права владения объектом недвижимости в Болгарии. Его получение является возможным только после полной оплаты объекта. Выдает этот документ Нотариус по местонахождению недвижимого имущества. Когда покупателем оплачена вся сумма или большая ее часть, назначается дата нотариального оформления недвижимости. Дата согласовывается с нотариусом, продавцом и покупателем. На нотариальном оформлении покупатель может присутствовать лично, либо может сделать доверенность на нашего юриста на подписание Нотариального акта от его имени. Если Вы решите присутствовать лично, по Вашему желанию, на всех этапах оформления Вас будут сопровождать наши сотрудники. Теперь подробнее. Покупатель - Вы или лицо, представляющее Ваши интересы (родственник или юрист), должен явиться на подписание договора в назначенное время. Покупатель, если присутствует сам - должен иметь при себе: документ, удостоверяющий личность, если Вы не смогли присутствовать сами, Ваше доверенное лицо предъявляет Нотариальную доверенность на представление Ваших интересов. Если покупка оформляется на юридическое лицо, то необходимо иметь учредительные документы на организацию. Продавец должен предоставить - выписку из Государственного регистра недвижимого имущества и документ из территориальной налоговой инспекции - государственную оценку стоимости объекта. Выписка из Государственного регистра подтверждает права Продавца на собственность данного объекта. В этом юридическом документе также указана «чистота» объекта: не находится ли он в залоге или аренде, не стоит ли запрет на продажу, открыты ли судебные дела. Государственная оценка устанавливает налоговую стоимость объекта. Обычно она составляет 30-40% от рыночной стоимости. От этой стоимости будут исчисляться налоговые платежи. Участники сделки подписывают Нотариальный акт. Нотариус заверяет подписи и передает его Судье в районный суд для того, чтобы Судья внес изменения о собственнике объекта в Государственном реестре недвижимого имущества республики Болгария. Обычно этот процесс занимает около 5 рабочих дней. Отметка о вписывании также делается и на самом Нотариальном акте. После этого Вы становитесь полноправным владельцем недвижимости в Болгарии. Затраты на нотариальное оформление составляют примерно, 2% от реальной стоимости недвижимости. После подписания Нотариального акта предстоит его регистрация в районном суде, получение статистического номера в агенстве БУЛСТАТ, регистрация недвижимости в налоговой и кадастровой службах.
7. Получение статистического номера в службе БУЛСТАТ, регистрация недвижимости в налоговой и кадастровой службах
Итак, далее Вам нужно поставить купленный объект на учет в Агентстве по вписываниям БУЛСТАТ и в налоговой инспекции Болгарии. Обычно всем этим занимаются наши юристы, но при желании, Вы можете сделать это самостоятельно. Что из себя представляют эти инстанции? Булстат – болгарская статистическая служба учета иностранцев. После регистрации в Булстат Вам будет присвоен идентификационный номер. Он заменяет ЕГН (единый гражданский номер) граждан Болгарии или иностранцев, получивших разрешение на постоянное место жительства (ПМЖ) и ЛНЧ (личен номер на чужденец) иностранцев с видом на жительство (ВНЖ). Процедура по регистрации в Булстат должна быть осуществлена не позднее 7 дней с момента получения Нотариального акта. Она занимает всего 5-10 минут. Вам нужно будет предоставить по электронной почте свои документы на недвижимость и получить электронное подтверждение с номером Булстат. Этот номер Вам пригодится в налоговой службе для того чтобы Вы смогли своевременно уплачивать налог на Ваше имущества. Вам предстоит задекларировать его в местной налоговой службе (НАП). Законодательство требует сделать это в течение 2 календарных месяцев с момента получения Нотариального акта. В декларации указываются полные данные Вашей недвижимости: дата завершения строительства объекта, строительные материалы, особенности конструкции здания, площадь, этаж и стоимость.
8. Затраты на оформление
При оформлении недвижимости в собственность, новоиспеченный владелец должен будет заплатить около 3-5% от налоговой стоимости объекта. Налоговая стоимость составляет примерно 30-40% от реальной стоимости. Оплата происходит в болгарских левах.
В эти 5% входит:
смена права собственности подразумевающая налог 2-4% от налоговой стоимости;
оплата платежей при регистрации 0,1% налоговой стоимости;
нотариальные сборы порядка 1% от налоговой стоимости объекта;
нотариальный перевод документов от 40 до 80 евро.
Чтоб упростить понимание суммы расходов на оформление недвижимости в собственность, можно сказать, что обычно она составляет примерно 2% от реальной цены объекта, то есть той цены, которую вы фактически платите за свой объект.
Сотрудники нашей компании будут помогать Вам на каждом этапе совершения сделки и оформления недвижимости. А если у Вас возникли вопросы, задайте их нам прямо сейчас по телефону 8 (495) 506 85 03.